现阶段我国不动产市场逐渐从增量扩张转向存量优化，存量时代的到来已成为普遍共识。在存量时代的背景下，国企作为国民经济的支柱，正面临新的发展机遇。“三资”盘活，成为推动国企转型升级的关键。

在整体国有资源优化配置上，国有企业在做好战略升级、思维重塑、组织支撑，构建全面的资产管理体系后，具体落到如何从“管资产”到“管资本”进化，“三资盘活”的逻辑如何全面搭建，如何推动国有资产从“价值发现-价值分析-价值实现-价值放大”的全周期管理？

在落实国企“三资”盘活策略时，国企需要思考如何有效地将资本与业务实践相结合，将资本的力量转化为业务实践的强大动力，从而实现三资的有效盘活。其中有四个关键要素：优化资本布局、提升资本回报、确保资本安全、规范资本运作，这是管资本的核心逻辑，牵引整个三资盘活的过程。同时，也应关注价值创造的四个阶段：价值发现-价值分析-价值实现-价值放大，这四个阶段构成了企业价值创造的完整链条，层层递进的引领并促进三资的盘活的落地实践。

资本四要素：

优化资本布局、提高资本回报、维护资本安全、规范资本运作

推动国有资本和国有企业做强做优做大是将国有资本和国有企业紧密联结起来，是表明资本、资产和企业之间密不可分的关系。实际上从管资产到管资本逻辑变化，是国有资产管理制度改革的方向，也是国资监管方式的重大变革，需要有策略，有部署的开展，聚焦四项关键要素：优化资本布局，提高资本回报，维护资本安全，规范资本运作。

1、优化资本布局，服务国家战略

优化资本布局是指国有企业根据自身的战略定位、市场环境和发展目标，合理配置和调整资本在不同领域、不同项目、不同地域的分配，以实现资本的最大化增值，是国有企业在新的市场环境下实现转型升级和持续发展的关键步骤，不仅仅是对现有资产的简单调整，更是基于企业长远战略目标的深层次优化。

“管资本”首先需要统筹国有资本布局方向，服务国家重大战略、区域发展战略和产业政策规划，构建全国国有资本规划体系。其次是着力优化资本配置，坚持出资人主导与市场化原则相结合，大力推进国有资本的战略性重组、专业化整合和前瞻性布局。在优化资本布局的过程中，国有企业作为国民经济的支柱，其资本布局应紧密围绕国家发展战略，服务于国家整体利益。同时，市场变化日新月异，国有企业必须紧跟市场脉搏，及时调整投资策略，确保资本布局与市场需求相契合，投向具有市场前景和盈利潜力的领域。此外，要分散投资风险，通过多元化投资，避免资本过度集中于某一领域或项目，确保资本的安全和稳定增值，也是优化资本布局的重要要求。

比如一直被全国各地学习的典型“合肥模式”，合肥依托合肥产投、合肥兴泰、合肥建投三大国资投资平台形成“引导性股权投资+社会化投资+天使投资+投资基金+基金管理”的多元化科技投融资体系，以资本纽带、股权纽带作为突破口和切入点，不断增强创新资本生成能力，将行政主导下的单打独斗变为“政府引导、市场运作”的协同作战，持续放大经济效应。

2、提高资本回报，优化资源配置

提高资本回报是国有企业经营管理的核心目标之一，也是检验其经营成果和效益的重要指标。要求企业重视投资效益，从关注规模速度转向更加注重提升质量效益，按照高质量发展的要求，引导企业加快转变发展方式，不断增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力。加强上市公司市值管理，提高股东回报，强化财务预决算管理和重大财务事项监管，实现资本收益预期可控和保值增值，做到决策合规、风险可控。在市场竞争日益激烈的今天，国有企业必须通过优化资源配置，不断提高资本运营效率，实现资本的最大化增值。此外，国务院国资委在2024年明确将全面推开上市公司市值管理考核，是对这项关键要素的再次强调。

提高资本回报要求国有企业具备高效的经营管理体系和敏锐的市场洞察力。企业应通过精细化管理、成本控制、技术创新等手段，不断提高经营效率和盈利能力。同时，还应关注市场动态和客户需求，及时调整产品和服务策略，确保企业在长期经营过程中保持稳定的盈利能力，为资本回报提供坚实基础，提高资本回报水平。同时，国有企业还应积极探索新的盈利模式和业务增长点。例如，可以发展循环经济、绿色经济等新兴产业，或者利用互联网、大数据等现代信息技术推动产业转型和升级。这些新兴领域和技术的发展往往能够为企业带来更高的资本回报。

比如上海国盛集团作为多家上海国企及上市公司的重要股东，通过参与市场化重组和资本运作，助力上市公司进一步提升竞争力、引领力和影响力。目前，集团持股光明食品集团、东方国际、临港集团等上海国企及上市公司；持股的金融机构包括海通证券、沪农商行等；同时，还持股了沪硅产业、商汤等上市科技企业。在投资与投资管理方面，以统筹抓好传统产业转型升级、新兴产业发展壮大和未来产业前瞻布局，聚焦生物医药、人工智能、民用航空等关键领域重点发力。在三大先导产业中，国盛已累计投资20多个项目。

3、维护资本安全，合法健康流动

维护资本安全，做好风险把控是国有企业健康发展的重要保障，在复杂多变的市场环境中，国有企业必须时刻警惕各种潜在风险，确保资本安全无虞。国企风险管控是指国有企业在经营管理过程中，通过建立健全风险管理体系，识别、评估、控制和应对各种可能影响企业实现经营目标的不确定因素，保障国有资产的安全和增值。

国有企业可以采取多种措施来维护资本安全，要以实现战略目标为目的，以风险管理为导向，通过内部控制等管理手段对国有企业的各项业务活动进行规划控制，确定国有企业的风险承受能力，对重点业务和重要领域进行风险分析，制定事前、事中、事后风险管理，兼顾鼓励创新容错机制。

首先，建立完善的内部控制体系，从投资规划、财务监管、考核分配、资本预算、产权管理、内控管理、监督追责和干部任免等国资监管的各环节综合施策，发挥监管合力，其中包括通过制定和执行一系列规章制度和流程规范，确保企业内部管理的规范化和标准化。其次，建立健全风险管理机制，包括设立专门的风险管理部门或岗位、定期开展风险评估和排查、制定风险应对预案等，确保及时发现和处置潜在风险。另外在投资方面，国有企业应坚持稳健的投资策略，充分考虑风险因素和投资回报的平衡。在投资决策过程中，应进行充分的市场调研和风险评估，确保投资项目的可行性和安全性。同时，企业还应加强投资后的管理和监督，确保投资项目能够按照预期目标顺利推进并实现预期收益。

4、规范资本运作，经营管理底线

规范资本运作是国有企业经营管理的底线，规范资本运作要求国有企业严格遵守国家法律法规和行业规范，确保企业经营活动合法合规。国资委在2022年发布《中央企业合规管理办法》之后，从中央到地方的各级国资管理部门开始推动下属国企建立合规体系，也标志着企业合规在国内进一步发展。在资本市场日益成熟的今天，国有企业必须严格遵守市场规则和法律法规，确保资本运作的规范性和合法性。规范资本运作要求国有企业建立完善的信息披露制度，确保及时、准确、完整地披露企业资本运作信息，保障投资者的知情权和监督权，维护市场公平和公正。同时，企业还应遵守国家法律法规和行业规范，确保资本运作的合法性和合规性。

为实现规范资本运作，国有企业可以从以下几个方面入手。首先，加强信息披露工作，制定并执行严格的信息披露标准和流程，确保信息的及时性和准确性。同时，加强与投资者的沟通和互动，及时回应投资者的关切和疑问。其次，加强内部合规管理，建立健全合规管理制度和流程规范，确保企业经营活动符合法律法规和行业规范的要求。此外，国有企业还应建立监督机制，比如设立专门的监督机构或委托第三方机构对企业的资本运作进行监督和评价，确保资本运作的规范性和有效性。

在国资监管效能提升上，可以通过建立国资国企大数据监管体系，比如重庆万盛国资的“政企一体化，穿透式监管”核心是为了实现国资委从管资产到管资本的职能转变，有效地推动国有资产监督管理向深度和广度拓展。一方面，可以综合利用了全面准确的国资监管数据信息，为国资布局和结构优化提供强有力的数据支撑。另一方面，可以预防违规操作、堵塞管理漏洞，对相关信息数据进行及时收集、汇总、分析和预警，有效防止了国有资产流失。

价值四阶段：

价值发现-价值分析-价值实现-价值放大

国有资产盘活需要以“管资本”为核心，围绕国央企的资源、资产、资金的“三资”打造良性循环，是一个自上而下决定的过程，也是一个各要素联动的过程。具体路径可以分为四大维度：从资产盘清梳理、业态分类和档案台账建立等进行资产价值的发现，到资产分等定级、资产评估做好资产价值分析，再到盘活策略制定以及多手段资产盘活增值实现资产价值，最后通过资产证券化或公募REITs来实现资产价值放大。这个过程中还有两项内容来助力和赋能整个资产管理价值链的实现，一方面是各种管理和机制的建立，其中包括租决文件、投决文件、运营管理制度、考核机制、权责边界梳理和流程重塑；另一方面是数字化手段赋能，从资产全生命周期进行管控。

▲来源：明源不动产研究院

第一步是价值发现。在资产盘活过程中，首先最基本的是要把资产梳理和盘点清晰，只有把资产梳理做好做透才能为后续资产盘活提供有力保障。其中包括对资产进行实地盘查，对资产权证进行梳理，建立各类业态资产档案，摸清企业家底。可以说资产盘清是盘活的前提，是资产分等定级和价值分析的基础，最核心要求就是数据准确以及信息得到有效披露。

第二步是价值分析。在盘清家底后，企业可以根据不同资产类别，以提升管理效率和便于市场化运作为目的，给资产分等定级。从提升管理效率角度，资产分级的目的在于内部语言同频、便于管理、制定差异化盘活方式；从便于市场运作角度，分级目的则在于加强市场对标，利于实现与资本市场的对接。所以在制定盘活策略前的重要任务，就是对资产分等定级和资产价值评估。在资产分类的基础上，将资产分为优质资产、低效无效资产、问题类资产，针对不同类资产设计不同的资产盘活方式，一方面符合企业主责主业要求，实现协同发展；一方面将资产价值最大化作为目标，灵活且有针对性的制定盘活策略。

第三步是价值实现。资产盘活系统性的实施，绝非针对某项资产通过某种专业化手段能够一时完成的，而需要整体统筹规划，通盘考虑最终实现整体资产的提质增效。首先最重要的就是要聚焦主责主业，战略定位应最大程度的与资产的特性相契合，尽可能的避免资产与主业不相符的问题，要从战略层面明确目标愿景，才能对资产盘活方案的设计提供判别依据。企业首先需要对待盘活资产的初步盘活方式和重点方向进行诊断分析，总体谋划。其次存量资产的盘活往往还涉及到企业的战略规划、产业结构、人员管理、税务筹划等方面，企业需以市场化为导向，明确组织落位、制定执行制度。最后，根据针对特定资产，多维分析，选择合适盘活路径，以实现资产保值增值。

第四步是价值放大。存量资产盘活所需资金量大、回收资金周期长，盘活其实并不直接等于资产变现，而是要有新的价值创造出来，存量盘活的盈利就是在长期经营中不断提升资产价值，从而有稳定的现金流回报。这其中金融创新的助力不可忽视，通过基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产证券化）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等金融工具，盘活存量项目，并将回收资金用于新的项目建设，促进形成投融资良性循环的商业闭环模式。可以说无论是公募REITs还是资产支持专项计划，作为资产证券化的手段和金融创新工具，在盘活存量资产、拓宽融资渠道、提高资金使用效率等方面均发挥积极作用。

小 结

对于国有企业具体做三资盘活来说，核心逻辑应该是：国有资产盘活需聚焦“战略主业”，积极发挥“管资本”职能，推动“资源资产化、资产资本化、资本证券化”，构建“价值发现-价值分析-价值实现-价值放大”的“三资”盘活闭环，让国企在高质量发展道路上阔步前行。

面向未来，国企还需要保持业务的创新能力，不断适应产业升级带来的新业务，实现业务新突破、业绩新增长、资产新价值，持续做强做优做大国有资本和国有企业，提升“投融管退”核心能力，发挥国有经济的战略支撑作用。